Acquistare una casa in Azerbaigian
Il prezzo medio di un appartamento di 65 metri quadrati a Baku è ora di circa 178.000 manats (circa 105.000 dollari). Una persona che percepisce lo stipendio mensile medio del paese di 1.174 manats (circa 690 dollari) dovrebbe risparmiare l’intero reddito per 12 anni e mezzo per permetterselo. Ma una volta considerati i costi di cibo, alloggio, trasporti e altre spese quotidiane, questa stima è puramente teorica.
Secondo una revisione di agosto della Banca Centrale, i prezzi delle case sono aumentati dell’8,6% su base annua nel secondo trimestre del 2026. I prezzi delle case di nuova costruzione sono aumentati del 12,4%, mentre quelli sul mercato secondario sono aumentati dell’8,6%. Gli affitti sono aumentati del 7,4%. Nel medesimo periodo, i salari nominali medi sono aumentati del 7%.
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Sebbene la vendita fosse prevista per diversi giorni, la maggior parte degli acquirenti segnala problemi di sistema e afferma di non essere riuscita a scegliere un appartamento.
La crescita salariale non tiene il passo con i prezzi delle case
In Azerbaigian, lo stipendio nominale medio è aumentato del 7% nell’anno, o circa 77 manats (circa 45 dollari), raggiungendo 1.174,4 manats. Allo stesso tempo, i prezzi delle case di nuova costruzione sono aumentati del 12,4%. Questo significa che le nuove case sono diventate di 5,4 punti percentuali più costose rispetto al tasso di incremento dei salari medi.
La lacuna dimostra che l’accessibilità all’alloggio per i potenziali acquirenti non è migliorata. L’aumento dei salari ha incrementato il reddito annuo lordo di un lavoratore di circa 920 manats (circa 541 dollari). Nel frattempo, un aumento del 12,4% dei prezzi delle case significa che una casa che costava tra 170.000 e 180.000 manats sarebbe diventata circa 19.000–20.000 manats (circa 11.200–11.700 dollari) più costosa nel corso dell’anno.
Va anche notato che 1.174 manats è il salario nominale medio dell’economia nel suo insieme. La cifra è calcolata prima delle imposte e dei contributi sociali e non riflette il reddito reale della maggior parte dei lavoratori.
Quanti anni servirebbero per acquistare un appartamento di 65 metri quadrati?
La piattaforma m2map, che ha analizzato oltre 82.000 annunci attivi ad agosto, ha stimato il prezzo medio richiesto a Baku a 2.735 manats (circa 1.609 dollari) per metro quadrato. A quel prezzo, un appartamento di 65 metri quadrati costerebbe 177.775 manats.
Secondo i dati di luglio della Camera degli Appraisers dell’Azerbaigian, il prezzo mediano per metro quadrato per le case di nuova costruzione era di 2.812,5 manats (circa 1.655 dollari), rispetto ai 2.616,7 manats (circa 1.540 dollari) sul mercato secondario. Questo colloca il prezzo di un appartamento di queste dimensioni in circa 170.000–183.000 manats (circa 100.000–108.000 dollari), a seconda del segmento.
Con la retribuzione annua media di 1.174,4 manats, 177.775 manats corrispondono a poco più di 12 anni e mezzo del reddito totale di un lavoratore. Usando lo stipendio medio di Baku di 1.487 manats (circa 875 dollari), il periodo scende a circa 10 anni. Ma questa è solo una stima teorica, supponendo che una persona non spenda nulla del proprio salario per altre esigenze. In realtà, chi ha un reddito medio dovrà risparmiare molto più a lungo per pagare l’intero prezzo di un appartamento.
Se un acquirente riesce a risparmiare il 20% del proprio reddito, ci sarebbe bisogno di circa 50 anni per accumulare l’intero costo della proprietà. Per risparmiare l’acconto richiesto dal mutuo standard, che in questo caso sarebbe di circa 28.000 manats (circa 16.500 dollari), servirebbero quasi otto anni.
Anche il salario medio non riflette i redditi di tutti i lavoratori. Secondo i dati del Comitato Statistico di Stato, nei primi cinque mesi dell’anno i salari mensili medi sono stati di 763 manats (circa 449 dollari) nel commercio al dettaglio, 825 manats (circa 485 dollari) nell’istruzione e 800 manats (circa 470,50 dollari) nel turismo e ristorazione. Per i lavoratori di questi settori, un appartamento di fascia media a Baku equivale a circa 18–19 anni dei loro redditi combinati.
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Il mutuo rende l’alloggio più accessibile — o più costoso?
L’importo massimo disponibile nell’ambito di un mutuo standard dal Fondo di Garanzia del Mutuo è di 150.000 manats (circa 88.235 dollari), con durata del prestito fino a 25 anni, tasso di interesse annuo dell’8% e un acconto minimo del 15%. Tuttavia, l’85% del prezzo di 177.775 manats eccede il limite di prestito, il che significa che l’acquirente dovrebbe fornire almeno 27.775 manats dai propri fondi.
Se i restanti 150.000 manats fossero presi a prestito per 25 anni al 8% di interesse, la rata mensile sarebbe di circa 1.158 manats (circa 681,20 dollari). Nel corso dell’intera durata, l’indebitato restituirebbe al banco più di 347.000 manats (circa 204.000 dollari). Includendo l’acconto, il costo totale supererebbe i 375.000 manats (circa 220.600 dollari). Assicurazione, valutazione della proprietà, spese notarili e altri costi associati non sono inclusi.
Una rata mensile di 1.158 manats è quasi uguale al salario medio del paese e rappresenta il 78% del salario medio a Baku. Secondo le regole del Fondo, i pagamenti ipotecari non devono superare il 70% del reddito combinato dei mutuatari dopo le tasse. Ciò significa che un residente di Baku che percepisce lo stipendio medio singolo troverebbe praticamente impossibile poter sostenere un mutuo del genere da solo.
In una famiglia in cui due persone guadagnano lo stipendio medio di Baku, la rata mensile del mutuo rappresenterebbe il 39% del reddito nominale combinato. Dopo le tasse, la quota supererebbe il 40%. Secondo la metodologia dell’OCSE e di Eurostat, i costi abitativi che superano il 40% del reddito disponibile sono considerati un onere abitativo eccessivo.
Sotto lo schema di mutuo sussidiato, il tasso di interesse annuo è del 4%, la durata del prestito può arrivare a 30 anni e l’importo massimo del prestito è di 100.000 manats (circa 58.820 dollari). Sebbene la rata mensile sia intorno ai 477 manats (circa 280,60 dollari), l’acquisto di un appartamento di 65 metri quadrati al prezzo medio di Baku richiederebbe circa 78.000 manats (circa 45.882 dollari) di fondi propri dell’acquirente. Il tasso di interesse inferiore, quindi, non risolve il problema principale per le famiglie senza risparmi sostanziali.
L’affitto è più economico?
Il canone di affitto medio pubblicizzato a Baku è di 11 manats (circa 6,50 dollari) al metro quadrato al mese. Affittare un appartamento di 65 metri quadrati costerebbe quindi circa 715 manats (circa 420,60 dollari) al mese – 443 manats (circa 260,60 dollari) in meno rispetto al pagamento mensile di un mutuo standard. Tuttavia, questo rappresenta ancora circa il 48% dello stipendio medio a Baku, escluse le utenze.
Se un investitore acquistasse un appartamento simile per 178.000 manats e lo affittasse per 715 manats al mese, il rendimento lordo annuo da affitto sarebbe di circa il 4,8%. Dopo aver considerato manutenzione, periodi di vacanza e altri costi associati, il rendimento effettivo sarebbe ancora inferiore. Comprare un appartamento con un mutuo e poi affittarlo di solito non permette al proprietario di coprire completamente il costo solo tramite l’affitto. Il modello può avere senso principalmente per investitori con capitale sostanziale che puntano su ulteriori aumenti dei prezzi degli immobili.
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Cosa sta spingendo i prezzi verso l’alto?
La Camera degli Appraisers attribuisce l’aumento dei prezzi delle nuove costruzioni a una forte domanda nei segmenti medio-alto e premium, alla disponibilità di finanziamenti ipotecari e alla percezione della casa come bene di investimento. L’indice dei prezzi dei terreni della Camera indica anche prezzi in aumento e offerta limitata nelle zone premium. Questo potrebbe mettere ulteriore pressione sui costi delle case di nuova costruzione.
Allo stesso tempo, secondo il Comitato Statistico di Stato, gli investimenti nell’edilizia residenziale sono diminuiti del 2,7% a prezzo reale nella prima metà dell’anno. Questi dati rafforzano l’ipotesi che la domanda, cresciuta più rapidamente dei redditi delle famiglie, stia incontrando un’offerta limitata.
Mutui sostenuti dallo Stato rendono l’alloggio più accessibile per alcune famiglie: nella prima metà dell’anno, 2.242 famiglie hanno ricevuto prestiti ipotecari per un totale di 226,3 milioni di manats (circa 133,1 milioni di dollari). Dal 2019, poco più di 10.000 famiglie hanno utilizzato lo schema affitto con riscatto. Tuttavia, non è chiaro se questi programmi siano grandi abbastanza da frenare complessivamente l’aumento dei prezzi degli immobili.
Comprare una casa a Baku oggi è quindi più accessibile per una famiglia con due redditi ufficiali stabili, risparmi sostanziali per un acconto o un’altra proprietà che possa essere venduta, rispetto a qualcuno che vive con uno stipendio medio singolo. Anche chi è idoneo per mutui sussidiati e ha decine di migliaia di manats di risparmi si trova in una posizione più forte.
Per tutti gli altri, la scelta è essenzialmente tra un affitto sempre più caro e l’assunzione di un debito a lungo termine e ingente.
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