L’Arménia sta assistendo a una nuova ondata di persone che si trasferiscono nel paese, a seguito di segnalazioni degli ultimi due mesi di una possibile mobilitazione in Russia. Di conseguenza, sia gli affitti che i prezzi degli immobili sono nuovamente aumentati. In media, i prezzi degli affitti e degli immobili in vendita sono aumentati del 20%.
In un certo periodo, i prezzi crescevano quasi ogni giorno. Questo era evidente dalle inserzioni sui popolari portali online di vendita e affitto di immobili. Il boom maggiore si è verificato nel mercato degli affitti. L’attività è in crescita anche nelle città vicine a Yerevan, tra cui Abovyan, Masis e Nor Hachn.
La maggior parte di coloro che stanno arrivando sono Armeni che avevano vissuto in Russia. Dicono di trasferirsi per evitare la chiamata alle servizio militare e a causa dell’incertezza che hanno dovuto affrontare negli ultimi mesi.
Nel mezzo di questo importante afflusso, è diventato difficile trovare proprietà in affitto accessibili e di fascia media. Questo è anche legato agli studenti provenienti dalle regioni che si trasferiscono nella capitale all’inizio del nuovo anno accademico.
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Un uomo russo ha trovato lavoro ma non riesce a trovare un appartamento
Dmitry Popov è arrivato in Armenia con degli amici tre settimane fa. Inizialmente hanno soggiornato a Yerevan, poi si sono spostati nella provincia di Lori, dove hanno trovato lavoro nelle città di Alaverdi e Tumanyan.
Ha deciso di restare a Yerevan, dove ha conoscenti che gli hanno offerto un posto dove soggiornare. Ha già trovato un lavoro come corriere presso una delle aziende di Yerevan. Ora sta negoziando la sua retribuzione con il datore di lavoro. Nel frattempo, Dmitry sta cercando un appartamento con una o due camere nei quartieri periferici della capitale. Non può permettersi una sistemazione nel centro città perché gli affitti lì sono molto alti.
“All’inizio stavo cercando un posto fino a 500 dollari. Ora cerco uno da 700 dollari. Non ho ancora trovato nulla perché ho bisogno di servizi di base — mobili ed elettrodomestici. Anche quando trovo un appartamento con una ristrutturazione di qualità media, risulta che manca il frigorifero, la lavatrice o un divano comodo,” spiega il giovane.
Sa che l’ultimo afflusso di migranti provenienti dalla Russia sta in gran parte guidando l’aumento dei prezzi.
Dopo l’afflusso iniziale e l’impennata dei prezzi nei primi mesi della guerra Russia-Ucraina, il mercato immobiliare ha cominciato a stabilizzarsi. I prezzi sono scesi leggermente poiché molti russi sono tornati a casa o si sono spostati in altri paesi. Ora sono nuovamente aumentati.
“A essere onesti, Yerevan mi piace davvero. La città ha il suo ritmo, una scena culturale interessante, buon cibo, persone amichevoli e un trasporto pubblico conveniente. Sono riuscito a trovare un lavoro in pochi giorni. Adesso mi resta solo trovare un appartamento. Se non trovo qualcosa a Yerevan, cercherò nei dintorni. Chiedo alle persone del posto come funziona il trasporto pubblico in periferia, quali opzioni di affitto sono disponibili e quanto vivaci sono quei posti,” dice Dmitry.
Dice che non aveva molte opzioni: poteva trasferirsi a Yerevan o a Tbilisi:
“Ho visitato entrambe le città molte volte e avevo già considerato di trasferirmi in una di esse prima delle recenti tensioni in Russia. I miei amici che hanno vissuto in entrambe le città hanno consigliato Yerevan, anche se è più costosa di Tbilisi. Hanno detto che le persone a Yerevan sono amichevoli, accoglienti verso i russi e disposte ad aiutare. Hanno anche detto che sarebbe stato più facile trovare un lavoro qui. A proposito, hanno anche suggerito di trasferirsi in altre città armene, come Gyumri, Dilijan e Vanadzor.”
Dice che i suoi parenti in Russia lo chiamano per chiedere se dovrebbero trasferirsi in Armenia a lungo termine. Li incoraggia, anche se racconta loro dei problemi.
Ha già deciso che se in futuro riuscirà a guadagnare di più, acquisterà un appartamento con una camera da letto a Yerevan.
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Fattori che influenzano i prezzi
Andranik Harutyunyan, direttore dell’agenzia immobiliare Silver REA, afferma che gli affitti degli appartamenti sono aumentati di circa il 15% rispetto all’anno scorso. Questa è una stima media, poiché i prezzi variano in modo significativo tra diverse zone della città e tipi di appartamenti.
Lo stesso vale per il mercato delle vendite immobiliari. Secondo l’agente immobiliare, è difficile stabilire un tasso unico di crescita dei prezzi e confrontarlo con i dati dello scorso anno:
“È piuttosto difficile valutare i cambiamenti dei prezzi nel mercato primario poiché gli sviluppatori vendono appartamenti in complessi residenziali a prezzi differenti a seconda dello stadio di costruzione. Il mercato secondario sta anche vedendo un aumento notevole della domanda.”
Harutyunyan osserva che i membri della diaspora armena mostrano un maggiore interesse per gli appartamenti sul mercato secondario. Per loro, l’acquisto di una proprietà è una forma di investimento imprenditoriale. Affittando una proprietà, possono ottenere un rendimento annuo più alto rispetto a tenere la stessa somma di denaro in banca.
“Anche coloro che si sono trasferiti in Armenia dopo l’inizio della guerra Russia-Ucraina sono attivi. Alcuni vivono qui da circa un anno e hanno deciso di stabilirsi permanentemente. Un’altra fascia è composta da persone che avevano legami con l’Armenia in passato ma che ora hanno deciso di trasferire qui le loro attività e le loro famiglie.”
L’interesse è trainato anche dal crescente valore attribuito agli asset immobiliari in Armenia negli ultimi anni. Di conseguenza, la domanda di alloggi resta alta sia nel mercato primario sia in quello secondario,” afferma il direttore dell’agenzia immobiliare.
Tendenze dei prezzi degli appartamenti per distretto amministrativo
Secondo i dati del Comitato Catastale, i prezzi delle proprietà hanno continuato a salire in tutti i distretti amministrativi di Yerevan nel secondo trimestre del 2026. Tuttavia, il ritmo della crescita è variato. Gli aumenti più consistenti si sono registrati in Nork-Marash, Shengavit e Ajapnyak.
Nork-Marash ha registrato l’aumento più marcato, con il prezzo medio che ha raggiunto 553.000 dram (1.527 USD) per metro quadrato. Rispetto all’anno scorso, ciò rappresenta un incremento del 24%.
I prezzi degli appartamenti a Shengavit sono aumentati di circa il 19% nello stesso periodo, mentre i prezzi ad Ajapnyak sono aumentati del 16%. Più costruzione e prezzi relativamente accessibili hanno contribuito a stimolare la domanda in questi distretti.
I cambiamenti di prezzo sono stati più moderati in altre parti della città. La crescita è stata relativamente lenta nel Centro Piccolo e nel vicino Arabkir, soprattutto perché i prezzi lì erano già elevati.
In generale, i prezzi degli immobili a Yerevan continuano a salire. Tuttavia, la crescita più forte si sta verificando nei distretti con potenziale di sviluppo e prezzi relativamente più accessibili.
Il boom edilizio di Yerevan continua mentre i prezzi delle abitazioni restano fuori portata
Negli ultimi cinque anni, la costruzione di complessi residenziali è notevolmente aumentata nella capitale dell’Armenia.
I prezzi delle proprietà in Armenia risalgono di nuovo
