Elevata domanda di nuove abitazioni in Armenia
La costruzione di nuove abitazioni è a pieno regime in Armenia, principalmente a Yerevan e nei comuni limitrofi. Gli agenti immobiliari spiegano questa tendenza con una forte domanda sia da parte dei residenti locali sia da parte degli acquirenti stranieri. Sottolineano anche che molte persone hanno recentemente iniziato a preferire appartamenti di nuova costruzione. Sul mercato secondario, gli abitanti si trovano spesso ad affrontare problemi quali ascensori obsoleti o impianti fognari usurati.
Tuttavia, gli agenti immobiliari affermano che i nuovi sviluppi non attirerebbero una domanda così alta senza una legge che consenta agli acquirenti di recuperare l’imposta sul reddito sui mutui ipotecari. Il meccanismo si applica solo all’acquisto di alloggi di nuova costruzione. Lo Stato rimborsa l’imposta sul reddito dallo stipendio dell’acquirente. Gli acquirenti possono poi utilizzare questa somma per coprire gli interessi del mutuo.
La legge è entrata in vigore nel 2014. Le autorità hanno cessato di applicarla a Yerevan nel 2025. Tuttavia, gli sviluppatori che hanno ottenuto i permessi di costruzione prima del 2022 possono ancora vendere appartamenti nell’ambito del sistema di rimborso dell’imposta sul reddito.
Gli acquirenti possono utilizzare questa opzione solo una volta. Le persone con redditi stabili e salari più alti tendono a scegliere questo modo di acquistare una casa.
Naturalmente, il rimborso dell’imposta sul reddito comporta un onere finanziario significativo per lo Stato. Tuttavia, l’adozione di questa legge ha innescato negli ultimi cinque anni un inedito boom edilizio a Yerevan e nelle aree circostanti. La costruzione è diventata il motore principale della crescita economica.
Un’analisi degli annunci sui siti di nuove abitazioni mostra che oltre la metà degli appartamenti pronti per essere abitati sono già stati venduti. Le cifre variano a seconda della località, ma in genere oscillano tra il 40% e il 70%.
Le persone con redditi più modesti tendono ad acquistare alloggi sul mercato secondario. I prezzi in questo segmento sono notevolmente inferiori.
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Dati statistici
Secondo il Comitato Catastale, nel 2025 sono state registrate a Yerevan oltre 74.458 transazioni immobiliari. Queste comprendevano edifici di appartamenti, case private, lotti di terreno e proprietà commerciali. Ciò rappresenta un incremento dell’8% rispetto al 2024, quando furono registrate 68.914 transazioni.
Circa 21.000 transazioni riguardavano l’acquisto di appartamenti in edifici residenziali plurifamiliari. Di queste, 15.000, ovvero il 72%, si sono svolte a Yerevan.
Dopo la capitale, il numero più alto di vendite di alloggi di nuova costruzione è stato registrato nella città di Abovyan, con 3.131 transazioni.
Più della metà di tutte le transazioni di compravendita di alloggi a Yerevan riguardano appartamenti in edifici nuovi. L’89% degli acquirenti ha acquistato i propri appartamenti direttamente dai costruttori.
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Cosa attira gli acquirenti verso le abitazioni di nuova costruzione
Ashkhen Avalyan ha acquistato un nuovo appartamento di 50 metri quadrati a Yerevan, approfittando del regime di rimborso dell’imposta sul reddito.
Un metro quadrato dell’edificio costava 520.000 drams (circa 1.390 dollari). Ha versato un acconto del 10%.
«Ho esaminato attentamente le offerte sul mercato secondario e ho scelto questa opzione. In primo luogo, sul mercato secondario avrei dovuto pagare un acconto del 30%. Inoltre, le case a meno di 80.000 dollari richiedevano ristrutturazione e arredamento. Ciò ha aumentato significativamente il costo complessivo», spiega Ashkhen.
Gli acquirenti negli sviluppi di nuova costruzione devono di solito aspettare a lungo prima di trasferirsi. La maggior parte acquista appartamenti in una fase iniziale di costruzione, mentre altri acquistano poco più tardi. La costruzione spesso richiede più tempo del previsto, e le persone possono trasferirsi solo dopo uno o tre anni. Molti usano questo periodo per risparmiare denaro per ristrutturazione e arredamento.
«Nel caso del rimborso dell’imposta sul reddito, i pagamenti rimangono relativamente bassi nei primi anni. In seguito, gli interessi diminuiscono, ma il pagamento del capitale aumenta. A dire il vero, quando ho acquistato un appartamento di nuova costruzione, prevedevo anche di rivenderlo in seguito a un buon prezzo. Il mercato secondario suscita dubbi a questo proposito. Il vecchio parco edilizio è problematico — gli ascensori sono obsoleti e i sistemi di fognatura sono usurati. Sarà difficile vendere un simile appartamento a un prezzo ragionevole», afferma Ashkhen.
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Sia le abitazioni nuove che quelle vecchie continuano ad essere richieste
Andranik Grigoryan è un agente immobiliare. Ora propone ai clienti anche nuovi sviluppi fuori Yerevan. Tuttavia, afferma che il mercato di Yerevan continua a dominare:
«Le persone sono disposte a pagare dal 30 al 40% in più per acquistare un appartamento nella capitale. Le offerte regionali attirano di più i residenti locali. Alcuni nuovi sviluppi a Yerevan rientrano ancora nel regime di rimborso dell’imposta sul reddito. Tuttavia, a dire il vero, non sono per chi ha redditi bassi o medi. Un metro quadrato di tali appartamenti di solito costa più di 3.000 dollari.»
Secondo Andranik, la maggior parte degli acquirenti in questo segmento non utilizza il rimborso dell’imposta sul reddito:
«Spesso acquistano immobili in contanti, senza mutuo. I nostri connazionali che vivono all’estero acquistano principalmente alloggi in questo segmento. Lo vedono come un investimento o un modo per garantire stabilità finanziaria. Le conversazioni con loro mostrano che molti intendono trascorrere la vecchiaia qui o viverci per alcuni mesi all’anno.»
L’agente ritiene che l’Armenia offra l’ambiente più sicuro per la diaspora armena:
«Inoltre, alcuni connazionali che vivono all’estero sono pronti a trasferirsi qui per evitare i problemi che incontrano in altri paesi. Le persone mi chiedono spesso chi comprerà così tanti appartamenti in nuovi sviluppi se il potere d’acquisto interno rimane basso. La risposta è: Armeni della diaspora. Alcuni acquistano diverse abitazioni contemporaneamente. I prezzi non subiranno cambiamenti drastici nei prossimi anni, poiché continua l’afflusso di persone dall’estero. Inoltre, alcuni acquirenti acquisteranno appartamenti da affittare per garantire un reddito stabile.»
Parlando dei prezzi elevati nei nuovi sviluppi, sottolinea che il mercato secondario offre ancora opzioni accessibili per gli acquirenti con mezzi limitati. Ciò permette al mercato secondario di mantenere vendite stabili, anche senza il sostegno dello Stato come il rimborso dell’imposta sul reddito.
«Gli acquirenti nei mercati primario e secondario sono diversi. Chi ha risparmi preferisce il mercato secondario, perché vuole immediatamente trasferirsi o affittare la proprietà. Nel caso dei nuovi sviluppi, il trasferimento avviene in uno da tre anni,» spiega Andranik Grigoryan.
In ogni caso, l’Armenia sta registrando un boom edilizio. Lo scorso anno, gli sviluppatori hanno immesso sul mercato 2.270.000 metri quadrati di alloggi. Per confronto, la cifra era di 1.251.000 metri quadrati nel 2024.
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